报告：中国房产企业总体风险下降

中国社会科学院财经战略研究院发表的报告认为，在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳。中长期中国住房发展结构优化和质量提升潜力巨大。
       据新浪新闻报道，报告指出，今年中国住房市场经历从分化升温到热度下降的运行过程。时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。空间上，从上半年一、二、三线城市分化加剧到下半年各线城市普遍降温。
       在风险上，总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢。一是住户支付能力下降，断供风险略为增加。二是企业总体风险下降，个别企业出现流动性风险。三是房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加。四是全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。
       报告认为，影响房地产市场变化的因素有三点。第一，外部环境和宏观政策支持了市场升温；全球通货膨胀和房价涨幅创新高，实体产业恢复弱且面临一定困难，宽松货币环境支持了住房投资需求，人口及政策变化催生住房新需求，城镇化及人才政策支撑住房需求。
       第二，市场主体预期及行为发生呈现较大的变化。一是金融机构对房地产从趋之若鹜到避之若浼。开发贷款出现大幅下降，个人抵押贷款前高后降，信用债融资结构性收缩。二是开发企业从资金紧张到销售困难进而流动性风险增加，导致购地、开工和投资不断下降。三是住户部门从疯狂抢购到观望徘徊。四是城市政府从高溢价轻松拍地到低溢价艰难推地。
       第三，2021年调控政策从逐步叠加发力到开始微调。在城市调控上，上半年20余城市不断升级，下半年20余城市实施“限跌”。在部门调控上，调控政策链逐步闭合并日益发力。行政政策上行政指导价格从新房扩展到租赁价格和二手房价格，金融政策上房地产金融审慎监管制度性政策逐步到位并开始发力，土地政策上从“两集中”到竞拍规则优化和土地溢价限制，房地产税开征试点从座谈讨论到决定实施，预期管理上基于市场情绪变化及时有效地做出调整。
       报告认为，在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳。中长期中国住房发展结构优化和质量提升潜力巨大。
       第一，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖。基于短期市场主要决定于政策调整与市场主体预期及行为变化的判断依据，从总体上看，2022年住房市场将变中趋稳，风险可控。
       从时间上看，2022年住房市场将先降后升，变中趋稳。从空间上看，从较多降温到局部升温。预计2021年第四季度到2022年全年，住房市场在空间上再加剧分化并表现出复杂和多样性。人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市以及都市圈和城市群的城市预计在2022年二三季度有显著的回暖；人口持续流出、收入增长放缓的三四线及以下城市、非都市圈非城市群的城市可能面临持续下行。
       从风险上看，2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制