2022 年中国房地产市场如何判断，将会出现什么样的趋势，其风险又在哪里？对此判断与分析，一是看2021年房地产市场发生了什么，二是要看 2022 年房地产政策所主导的倾向。
首先，2021 年房地产市场发生了什么。在恒大债务危机爆发之后，中国房地产市场一片哀叹，认为以此为标志，中国房地产市场会出现一个重大转折，特别是在几家房地产中介所发出的分析报告认为，受恒大债务危机的冲击，2021年 11 月房地产市场会出现悬崖式下跌，以此为基点，2022年中国房地产市场可能会出现全面性衰退。所以，这些分析报告给出的政策建议是，由于中国房地产业占GDP比重近 30%、占银行贷款 60% 以上，及占居民财富比重在 70% 以上（他们把居民居住的一套住房也作为投资品，但实际上绝大多数居民只有一套住房，房价上涨多少，其占家庭财富多少基本上没有多少意义），为了保增长、防范金融风险，财富不缩水，当前管制过多的房地产调控政策要调整，去除对房地产市场过度限制的政策，让房地产市场重新回到快速增长轨道。
不过，我早就指出，恒大债务危机，这只是个别事件，全国有10 万家以上的房地产开发企业，根本就没有看到哪个地方出现房地产企业破产潮。还有，尽管恒大房地产开发规模很大，但对于年销售近 18 万亿元的房地产市场来说，也算不了什么。更重要的是到2021 年 10 月止，房地产市场运行非常正常，没有出现什么问题。在没有重大突发事件发生的情况下，2021 年11 月国内房地产市场会突然出现逆转的概率也不会太高。所以，先是央行公布的11 月银行贷款数据，住房贷款达 7337 亿元，占整个当月贷款 58%，看到这个数据，就知道 11 月份房地产销售数据肯定不会差，国内房地产市场形势根本就没有改变。
事实上，国家统计局公布的数据显示，2021 年1-11 月份，全国房地产开发投资 137314 亿元，同比增长 6.0%；比 2019 年 1—11 月 份 增 长 13.2%， 两年平均增长 6.4%。其中，住宅投资103587亿元，增长 8.1%。商品房销售面积 158131 万平方米，同比增长 4.8%；比 2019 年 1—11 月份增长 6.2%，两年平均增长 3.1%。其中，住宅销售面积增长4.4%。商品房销售额 161667 亿元，增长 8.5%；比 2019 年 1—11 月份增长16.3%，两年平均增长 7.8%。其中，住宅销售额增长9.3%。这些数据说明了以下几个问题。一是当前中国住房市场繁荣并没有停止，今年住房销售面积及销售金额仍然 在 创 历 史 纪 录。 可 以 说， 从 2016年开始，尽管国内各种媒体一直在夸张报道出台多少严厉的调控政策，但中国的房地产市场越是调控政策出台多，房地产市场繁荣程度越高。比如，2015年中国住房销售金额只有 8.73 万亿元，2016 年出台认为史上最多的房地产宏观调控政策，但当年住房销售金额则上升到 11.76 亿万元，增长幅度达 35%，而到2020 年全国住房销售金额达 17.36 万亿元。5 年时间里，全国住房销售金额出现近翻倍增长，年均增长幅度达 20%。当然这种增长更多是由各城市房价上涨所驱动。2021年这种趋势也没有改变，国内房地产市场销售金额同样在创历史纪录。就2021年房地产市场形势而言，2022 年国内房地产市场这种趋势还会继续，更不会出现逆转。这是由当前房地产市场利益关系及房地产政策所驱动。
二是在国家统计局公布的数据中，有几个数据值得关注。无论是住房投资还是住房销售都出现区域性严重分化。中部地区表现较好，但东北地区则出现严重的负增长。这种负增长可能与这些区域的经济表现及人口流动有关，而且估计这种分化在2022年还继续，这已经形成了一种长期趋势，靠短期政策无法改变。再就是受恒大债务危机的影响，民营房地产开发商拿地热情减弱。这也意味着民营房地产开发商对房地产前景并非如以前那样看好，而所替代的是国有资本正在进入土地市场。这些变化会引发什么问题，应该密切关注。除了对实际市场形势进行分析外，作为政策主导的房地产市场，调控政策走向也是一个重要的因素。
在中央经济工作会议之前，许多分析都预期，为了化解如恒大债务危机类的风险，2022年国内房地产市场会出现重大调整，比如 2008 年下半年那样，银行信贷政策全面放松，这几年来地方政府出台的各种限制性调控政策会取消，这种预期反映在股市上，那几天房地产上市公司的股票价格都出现暴涨。但是，2021年中央经济工作会议对 2022 年房地产工作的部署是，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这些内容与前几年的房地产宏观调控政策相比，变化不大。
一是“房住不炒”的房地产市场定位并没有改变。我多年以来都在强调，住房为消费品是中国房地产市场得以持续健康发展的基石，它是房地产市场长效机制的基础。既然2016 年确立了“房住不炒”的市场定位原则，那么在一个较长的时间内，国内房地产的各种调控政策都会是这条原则的具体化或落实，只不过每年落实的程度有快慢而已。所以，在中央经济工作会议之前，就预测“只住不炒”的市场定位原则会在2022 年淡化，如有人预测会如 2008 年下半年的房地产调控政策那样对改善性住房也采取优惠的银行信贷，但最后会议文件中没有写入这些预测的要求。
二是这几年一直强调房地产调控政策基点“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期），但在去年的文件中没有出现，进而代之的是“加强预期引导”。“只住不炒”强调的是住房市场消费的主导性，而“三稳”则以房地产市场投资的主导性为前提。而且在一个投资为主导的房地产市场，目标是促使房地产的稳定性，这就意味着房价只涨不跌，而房价只涨不跌，只会强化房地产市场的投资主导性；如果房价下跌，“三稳”又可能落空。所以，2022年的房地产调控政策中更强调的是“加强预期引导”。而这里“加强预期引导”，估计最为重要的是指那些房地产市场出现严重过剩、销售萎缩的城市可能出现由于房价开始下跌而引起的市场预期完全逆转，并由此引发局部市场危机。
三是探索房地产市场新的发展模式。这是一个新提法。现在的问题是，什么样的房地产市场新的发展模式适应中国。因为，就当前中国的房地产市场既定的前提是，中国有14 亿人口，有一个任何国家都不可比拟的、庞大的房地产市场，而且中国的城市化率与发达国家相比还有较大差距，农民进城意味着有一个巨大的住房消费市场。还有，中国城市居民的住房持有率达到89% 以上，也应该是全世界最高的。除了一线城市及部分城市住房供应较为紧缺之外，其他城市住房基本上处于过剩状态，特别是三四线城市，住房过剩问题更是严重。在这样的背景下，世界任何一个国家的住房发展模式都不可能适应中国。
比如，新加坡模式中国就学不来，既无法让财政运用巨额的资金建保障性住房，同时，中国城市过高的住房持有率也不可能让居民退回到住房保障性体系。当然，政府是希望发展住房租赁市场来建立起租购并举的市场新模式。但是，也应该看到，政府强调发展住房租赁市场已经有几年了，但是为何中国一线城市的住房租赁市场就是无法繁荣起来？有人分析，这更多是与国内居民的传统观念有关，即居民要解决住有所居的问题，更愿意购买住房持有而不是租赁住房。其实，这其中更多的是激励机制问题，其中有租赁性住房供给、住房租金的价格、租赁者的利益保护等问题。比如，政府提倡发展住房租赁市场有几年了，也让集体土地建造租赁性住房，但是几年来，用集体土地建造租赁性项目还是太少。何也？根本原因在高房价下，农民的集体土地根本就没有意愿用来建造租赁性住房。所以，2021年租赁住房市场和保障性住房会继续维持现状，有进展，但不会太大。
2021 年，中国住房市场的风险主要还是在房价上，如果房价还在继续上涨，房地产市场风险就太高。但是就长期来看，房价越高，用时间换空间，能否持续则问题很大。当然，还要关注的两大风险是：一是那些住房已经出现严重过剩，那些出台房价限跌令的城市，房地产市场的预期有可能逆转，由此可能引发房价进一步下跌及爆发房地产市场危机。
还有，面对房地产市场这头灰犀牛，在银保监会“三道红线”下，面对债务危机可能不会只是恒大集团，2022 年仍然还有一些房地产企业会爆发债务危机。对于这些危机，中央政府的基调是以市场化、法治化方式处理，房地产企业自行承担责任。所以，对于国内购买住房者来说，可能面临不小的风险，一定要加以鉴别，不要轻易入场。总体来说，2022年中国房地产市场还是会平稳发展，也不会出现重大逆转。这是中央政府和地方政府都愿意看到的场景，也是调控政策的目标，但长期来看，能否持续则待观察。
