中国各地频出稳楼市政策 分析：全面复苏盛况难以重现

受访业内人士认为，当前中国购房市场供需两端均出现“躺平”状态，购房者认为市场还处于下行周期，入市意愿非常弱，房企也减少了促销方面的营销投入。图为在北京的建筑物和楼房。（路透社档案照片）
      广州中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》访问时指出，开年来楼市惨淡，主要是由于头部企业还没走出债务危机，对行业信心冲击尚未消退。
      下调公积金首付比重、提高贷款额度、放宽房贷审批……开年以来，中国各地频出稳楼市政策，但仍难融化楼市坚冰。分析预计供需双方均“躺平”的局面要到3月后才会逐步缓解，但全面复苏的盛况难以重现。
      中原地产研究中心本月初统计显示，今年1月中国各地出台的房地产相关政策超过66次，比去年同期大涨57％，其中多以公积金政策宽松、人才租购房补贴等支持性政策为主。
      出台政策的多是楼市降温较快的三四线城市，例如广西北海降低公积金贷款首付比重、安徽马鞍山将高层次人才首次房贷额度提高至60万元人民币（约13万新元）、四川自贡放宽住房套数认定政策，买家只要没有贷款记录，就可以按首套房贷款政策认购住房。
      宽松政策密集出台的背景，是“跌跌不休”的楼市买气。据克而瑞研究中心统计，中国规模最大的100家房企今年1月销售额同比下降40.69％，跌幅比去年12月的35.2％还大。易居研究院智库中心报告则显示，1月前23天，全国百城新建商品住宅成交面积比去年同期下跌44％，比前一个月减少20％。
      中国央行两个月来接连推行宽松措施，克而瑞调研的10多个热点城市中，多数房贷利率都较去年底下调10个至50个基点不等。不过，这并未对春节楼市产生明显提振。中指研究院统计显示，往年春节返乡置业潮盛况不再，这个农历新年期间，虽然一线城市新房成交规模有所增长，但二线城市成交量比去年同期直降五成。
      专家：当前购房市场供需均出现“躺平”状态
      易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前购房市场供需两端均出现“躺平”状态，购房者认为市场还处于下行周期，入市意愿非常弱，房企也减少了促销方面的营销投入。
      广州中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》访问时指出，开年来楼市惨淡，一方面是由于头部企业还没走出债务危机，对行业信心冲击尚未消退。如同股市的“追涨杀跌”一样，楼市也会因进场投资者减少而买气下滑，“炒房的人少了，就连原本有刚需的买家也开始犹豫观望。”
      另一方面，去年经济复苏势头放缓，加上部分行业遭整顿，也削弱买家消费力。“除了一些央企和大型企业收入还可以，民营企业员工收入普遍减少，‘双减’政策也导致一大批教培人员下岗，这些都影响了购买力。”
      不仅买家在谨慎观望，在行业流动性危机尚未解除前，房企也开始减少融资和购地，这对长期依赖卖地收入的地方政府是一大打击。
      地方政府卖地收入减少 城建和基建投资都受影响
      中指研究院上周公布的最新统计显示，今年1月房企整体融资规模同比下降七成，各渠道融资规模均同比大幅下降。
      另一方面，去年地方政府售地收入减少7％，不仅逆转了2020年增长18％的局面，也是七年来最低水平。而上月结束的全国土地拍卖中，50家代表房企拿地总额同比下降88.8％。这意味着地方政府的卖地收入将进一步减少，当地城市建设和基建投资项目都会受到影响。
      申万宏源研究分析师袁豪和陈鹏在报告中警告，房地产行业低库存将制约后期投资和销售，预计今年房地产相关投资同比减少5.4％，销售下降9.1％，从而导致房地产资本形成总额及最终消费双双承压，预计房地产将拖累整体经济达1.2至1.6个百分点。
      报告指出，近期中央密集表态“稳经济”，考虑到地产及产业链对宏观经济短期有明显拖累效应，“稳经济的同时稳地产愈发迫切，行业供需两端政策修复有望加速推进。”
严跃进预计，元宵节后房企会开展新一轮促销工作，推动2月份交易缓慢复苏。“而到了3月份两会（全国人大、政协年会）后，各类利好政策会明显增多，对于市场交易的回暖自然也有意义。”
      黄韬也认为，央行在年初降息后，接下来还会出台更多宽松措施，各地政府也会进一步放宽楼市调控，预计在3月份后楼市会迎来“小阳春”。不过，在决策层坚持“房住不炒”的大前提下，中国楼市很难再现全面复苏的盛景。
      他说，当前楼市分化现象持续加剧，上海、北京、广州等一线城市的新房依然供不应求，三四线城市则面临被楼市拖垮经济的危机。“各地必须按照自身情况进行局部调整，国家层面的重点是解决行业流动性问题，即便放宽楼市管控，也会更倾向于微调，不会导致爆发性增长。”

（记者是《联合早报》上海特派员）