一面是“关门大吉”的小业主 一面是扩张疯狂的大房企 商业地产矛盾前行
社区级商业 园区级商业 地区级商业 哪个适合投资———
眼下的商业地产市场，呈现出两种相互矛盾的景象。
一面是因租金飞涨难以维系导致的大量退店风波，很难想象星巴克这样经营有方的商家都被挤出CBD；而另一方面，却是大量的开发商进军商业地产，2009年，大兴几乎还没有什么成规模的商业中心。而今，多家商业中心已在大兴开业落户，在建项目也超百万平方米。目前还几乎无任何配套的台湖板块，仅从去年至今，出让的商业地块已经超过30万平方米。
据仲量联行报告统计，今年中国新增购物中心总数将创新高，在20个城市将有约150个新购物中心开业，仅就北京而言，今年下半年就将有十余家购物中心筹划开业。面对商业地产的数量井喷，租户却无法承担日益高涨的租金，大品牌也在收缩扩张计划。这种扭曲的市场现象会不会让那些品牌开发商转向的商业地产“蓝海”，面临新的危机。
难以支撑高租金 退店潮频现
琢磨着开间快餐店的杨先生，近期不断走访北京繁华商圈，期待租到一间面积合适、租金适当的铺面。然而，差不多一个月了，杨先生考察了东四环、北三环，甚至通州、天通苑等多个板块，但是始终没有找到合适的铺面。
“待租的铺面不少，可是核算成本后，总觉得不靠谱。按照我的计算，如果生意不温不火的话，勉强可以抹平租金、人员、水电等固定成本；一旦生意不如预期，每天只要一开业就意味着赔钱，因为租金高导致我亏本的可能太大了。”杨先生说。事实上，越抬越高的商铺租金，不仅仅使像杨先生这样的“小本儿”生意人犯愁，不少大品牌企业也被租金折磨得以关店告终。
慈云寺桥东南角住邦2000的一层，偌大的TOTO卫浴品牌店已经有近半年无人打理，除了TOTO店头还在，店门早已紧锁，陈列设施破败地被灰尘覆盖。令人奇怪的是，TOTO卫浴关店如此之久，该铺面却始终无人问津。
“租金高啊，TOTO关门据说就是因为租金的原因。连这种一线品牌都受不了，可见在这里的成本压力多大。哪有那么多受得起高租金的店面啊，要不也不会闲置这么长时间。”生活在旁边远洋天地小区的张先生推测。
据了解，东四环慈云寺桥住邦2000这一片商业，除了几大银行活得不错以外，即使是满足周边白领就餐需求的快餐店也像走马灯一样成了“流水席”。“前一阵刚开业的面馆，味道还不错，可是几天没去竟然已经关门歇业了，我记得每天中午吃饭的人挺多的呀。简直邪了。”一位在远洋国际中心上班的白领表示。
根据周边租户反映，这一片商铺的转手率一直居高不下。“商户们试几天，扛不住就都趁早转让了。都说商业地产‘金角银边’，但是在住邦2000，即使是所谓的‘金角’也在不断易主。归根到底还是租金成本太高了，很多都是维持赢利。”一位住邦2000楼下的商户说。
业内人士表示，租金的高低反映了一个商圈商业价值的大小。但是高租金下，商户感受到的只有成本压力，租金上涨已经成为了众多商户最大的心理壁垒，由租金造成的退店、关店已经不是个例。旗下拥有ONLY、VEROMODA、JACKJONES等多个时尚品牌的绫致时装，近两年来也在收缩其在一线城市的开店计划，主要原因就是一线城市不断上涨的租金。据仲量联行统计，第二季度北京奢侈品销售继续放缓，奢侈品品牌继续收缩在华的扩张计划，北京商业地产市场高端品牌的新增租赁需求极其有限。
难商业地产增速超过住宅 郊区化态势明显
租户纷纷退场，而“东家”却还在不断扩张。如今，在北京的几个郊区新城，随处可见大面积的围挡，预告这里即将是一个大型综合的商业中心。几乎在每个新盘的介绍中，都可以看见项目规划建设多少万平方米的大型商业配套、已确定签约某某主力店等字眼。
2009年，大兴几乎还没有什么成规模的商业中心。而今，多家商业中心已在大兴开业落户，在建项目也超百万平方米。龙湖时代天街、凯德MALL、北京明发广场……仅天宫院一个板块就已汇集多家品牌开发商开发的商业地产项目。近期大热的台湖板块，虽然目前几乎无配套可言，区域内住户都很少，但从去年至今也已拍出30余万平方米的商业地块。
随着住宅市场调控的不断升级和开发商战略布局的调整，近几年品牌开发商纷纷进入商业地产，其中不少还将商业地产作为未来发展的重心。在住宅市场拥有良好口碑的龙湖地产宣布中长期战略目标为“用10-15年左右的时间，使得龙湖持有物业的利润贡献比例从目前不到5%提升至30%。”未来三到五年内，泰禾集团要在全国布局20到30座泰禾广场，商业地产开发比例将超过50%。常年号称不开发商业地产的万科也加大了商业地产领域的投资比例。一些房地产上下游企业也选择商业地产作为进军房地产的首站，红星美凯龙集团就在今年上半年宣布全面进军商业地产领域，计划投资千亿，“8年内在60个城市建成100个购物中心”。
近日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鳌房地产论坛上发表演讲时表示，和2008年相比，房地产开发企业开发投资总规模增长一倍左右，而商业地产投资增长了2倍。据仲量联行的报告显示，今年中国新增购物中心总数将创新高，在20个城市将有约150个新购物中心开业，仅在北京，下半年就将有十余家购物中心筹划开业，而新增的商业项目一半以上位于五环路以外的非核心商圈。业内人士指出，随着北京城市建设的不断外扩，中心城区土地供应有限，北京未来新建商业地产必然逐步外扩，辐射范围也在缩窄，主要服务于半径3公里以内的人群。
有限购买力难支撑大体量商业 泡沫易现
GDP增速的放缓已经成为社会的共识，渐缓的商业经济发展将与目前如火如荼开发的大型商业正面遭遇。有业内人士不禁担忧，未来这些商业地产是否能像现在预想的一样，为投资者带来持续的收益。
从事多年商业地产运营的一位资深从业人员表示，以前在他们的开发运营中，一直认为像北京这样的一线城市拥有足够多的购买力，大型的商业地产后期运营几乎是无风险的，但近期，他们已经在逐渐调整对市场的判断。他提出，过去经济保持高速增长，购买力不断增强。核心商圈商铺一铺难求，租金不断上涨，这让不少投资者看到了商业地产的投资价值。但未来新增的商业地产大都位于郊区，而且并不稀缺，加之电子商务等的冲击，发展潜力已经差了很多。
该人士称，北京的商业拥有不同于其他城市的投资回报率，但郊区的商业地产完全可以类比一个小城市内的商业地产，当无外来人口，仅靠地缘性客户消费时，所需商业面积的量是一定的，竞争必然很激烈。以绫致时装为例，公司关店频率最高的就是二三线城市购物中心集中区域内的店铺。该公司负责店面拓展的一位工作人员表示，在有些城市，同区域内四五间购物中心一起开业，每家都引进他们的品牌，但开业经营一段时间就会发现，营业额极少，根本无法支撑店面存活，就只能“关店大吉”。
颐和九州资产管理公司常务副总经理张磊表示，随着商业面积供应的不断增长和租赁需求的收缩，散售商铺在招商时面临更多的困难。现在很多开发商选择自持主力商铺，以获得持续的现金流。凭借多年的开发、招商积累，品牌开发商大都拥有固定的合作商户。以万达为例，多年的商业地产运营经验让其拥有一大批优质商户资源，因此，每个万达广场才可以迅速实现高比例的入驻率，顺利开业。而且，统一的招商规划可以产生良好的配置业态，实现合理布局，帮助商户获得最大利益。并且，成熟的商业地产运营商可视业态不同，为商户提供多种不同的租赁方式，方便商户实现经营利润。
由于统一运营商业的挤压，散售商铺就很难招到优质的商业品牌，面临经营状况不确定的问题，容易遭遇随时退租的风险。现实情况中，有大量的商铺因商户的临时退租而长期空置，未来这种情况将更加频繁发生。
谨慎投资散售商业 社区型商业更易打理
无论商业地产总体有多少新增供应量，市场上的商业地产项目总是冷热不均。普通投资者在无法判断未来发展走向时，究竟该如何做出投资决定呢？业内人士指出，投资商业地产，最应做到量力而行。
张磊分析认为，零散户投资商业由于体量小、风险承受能力差，存在很多问题，一方面这类商业需要经历一个较长的培养周期，另一方面，这类商业无法形成规模，对于区域发展帮助不大，大都起到配套和填补的作用，经常容易面对租户解除租约，再次出租困难的情况。
是否零散型商业就无法投资呢？资深房地产经理人季满如指出，投资机会是永远存在的，投资者投资商铺应重点关注两点，一是区域未来的发展趋势，主要是区域未来的人流量；二是商铺中是否有主力店和主力店的经营业态，零散型商业中的大部分商铺人流主要靠主力店的带动，因此“跟着谁走”在商铺投资中尤为重要。
北京汉博商业投资管理公司副总裁李亚明也表示，投资街区型商铺，应多多关注主力店业态种类，并且考察主力店租约的真实性和其持续时间。季满如介绍，商业地产按照辐射范围可以分成三级，社区级商业主要是为所在社区服务，满足的是基本的配套，主要以便利店、洗衣店为主；园区级商业辐射半径在2公里左右，业态以中大型超市为主；地区级商业辐射半径在5公里以上，是区域的商业中心。
在张磊看来，在这三种业态中，优质的社区级商业是最适合普通投资者投资的。
张磊表示，相比专业商业地产运营商，普通投资者在商铺招商时不具备优势，很难得到大品牌的青睐，但社区级的商业对品牌的要求则不是很高。普通的便利店、洗衣店等基本生活配套，即使没有品牌也可以在社区级商业中生存得很好。而优质的社区级商业拥有较稳定的人流和购买需求，租户一般也较为稳定，投资者只要先期进行过充分考察，选准业态，既可取得较稳定的投资回报，也可按预期收回成本。文/门庭婷
