2012中国楼市半年报——树欲静而风不止--中国商业地产开发协会

        政策走势 —微调寻突破 改善性需求待释放

　　    3月以来各地楼市成交逐步回暖，使得政策面的任何变动都会搅动楼市神经。为稳定政策预期，7月以来中央领导人及中央诸部委三番五次强调继续严格实施房地产各项调控政策，防止变相放松投机投资性购房政策。如何平衡“稳增长”与“严防房价上涨”的矛盾，已成为当前政策走势的最重要影响因素。因此，未来各地政策微调将更为谨慎，市场仍以刚需为主，投机投资性需求仍严格受限，政策调整惟有在合理区分投资投机性需求和改善性自住需求中寻求突破。

　　    标杆房企 —行业加速洗牌  生存依然严峻

　　    2012年上半年，标杆房企的销售表现较为平稳，总体上依然跑赢市场大势。凭借着雄厚的资金实力，大型开发商在新一轮的行业洗牌中占据优势，适应市场变化的能力增强。下半年开发商的销售和资金依然面临严峻考验，采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解库存压力依然是开发商年内面临的艰巨任务。另一方面，随着下半年政府推地力度加大以及推地策略改变，土地市场有望走出低迷行情，对于有实力的开发商来说，依然存在拿地扩张的机会。

　　     土地市场 —供需持续低迷 平稳向好可期

　　     2012年上半年，主要城市土地市场持续低迷。房企购地意愿普遍不高，各地政府也相应缩减土地供应。上半年主要城市土地供应量降至近五年中同期最低。土地市场的不景气源自于持续两年的楼市调控，然而随着今年3月份以来住宅销量的持续回升，以及土地价格的小幅回落，重新激发了一些房企的购地热情。6月京穗“地王”的出现以及溢价成交增多，表明土地市场已显露转机，然而高企的流标率却显示市场尚未完全回暖，下半年土地市场将在限速中前行。

　　    新房市场 —楼市探底回升 后市谨慎乐观
 
　　    2010年4月启动的最近一轮房地产调控已持续2年，在限购、限贷等一系列政策的影响下，刚需占据市场，高位房价理性回归，调控效果逐步显现。然而，当调控效果需要进一步夯实之际，新一轮经济危机的风险却不期而至，虽然中央政府表态将依然坚持房地产调控不动摇，但实际上，信贷松动、地方微调等政策松动已经取代了之前的全面紧缩。加上前期降价楼盘增多带来的销量回升，购房者对后市的预期出现变化，因此我们看到了今年上半年市场的探底回升。预计下半年住宅成交受供应推动及政策宽松影响仍将保持平稳，总体成交水平将超过上半年。

　　    二手房市场 —政策微显暖意 市场筑底回升

　　    随着2012年春节后信贷获取难度降低和首套房贷优惠利率的重启，以及多城市相继上调公积金贷款额度、调低公积金首付比例等，积压的刚需得以释放，二手房市场成交量大幅反弹，价格亦止跌回升。预计2012年下半年政策将以稳定为主，对于自住需求的政策微调或将更为常见。在此背景下，下半年二手房成交仍将保持活跃，价格依然会保持平稳。但由于限购政策的存在，成交量的回升将会有所限制，而在成交结构上则仍以自住需求主导的中低价房源为主体。

　　     写字楼市场 —市场回归平淡 回暖尚待时机

　　    如果说2011年是写字楼市场火热的一年，那么2012年无疑是其回归平淡的一年，“淡”成为2012年上半年中国写字楼市场的真实写照。虽然短期写字楼市场仍将继续盘整，但写字楼市场并非就此沉寂，从目前的空置水平、租金回报率来看，写字楼租金仍有继续上行的动力，写字楼投资目前来看回报率依然较高。随着中国经济的逐步企稳，调结构政策的陆续出台，中国的写字楼市场的前景依然光明。