2020年10月29日，十九届五中全会闭幕，会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》（以下简称“‘十四五’规划建议”），并于11月3日正式对外发布。这份文件不仅为“十四五”规划定了调，而且提出了“2035年远景目标”，成为指导国民经济中长期发展的纲领性文件。
长达两万字的文件虽然直接涉及房地产的内容不过几百字，但依然能够清晰透露出未来五年乃至更长时间对房地产发展的定调，并发现其中蕴含的机遇与挑战。
要点1：“房住不炒”总基调不变
原文：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
自2016年底“房住不炒”这一概念在中央经济工作会议被首次提出，就已经成为房地产调控的总基调并贯穿至整个“十三五”。在此基础上，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标并执行至今。
房子作为特殊商品，既有消费属性，又有投资属性，某种程度上其投资属性更强，早已成为企业和居民投资避险、保值增值的重要工具。在投资和投机需求的推动下，房价暴涨，泡沫累积，金融风险加剧，直接威胁到实体经济和国家金融系统安全。“房住不炒”作为房地产调控的总基调，目的在于让房地产真正回归其居住属性，弱化投资属性，严厉打击炒房行为。在这一原则指导下，本轮房地产调控取得了良好的效果，房价涨幅趋缓，预期稳定，房地产市场开始走向平稳健康发展的轨道。
此番将“房住不炒”写入“十四五”规划建议，目的是进一步稳固房地产调控成果，保持政策的延续性和稳定性。相信在今后五年乃至更长时间，“房住不炒”的总基调都不会改变，房地产市场参与各方（地方政府、金融机构、房企、中介机构、购房者）的投资判断和预期都应以此为基点。
原文：有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
由于历史原因，我国住房供应体系长期存在着商品住房与保障性住房供给不平衡、住房销售与住房租赁发展不平衡的问题，保障性住房特别是保障性租赁住房始终是住房供应的短板。2016年以来，政府在调控思路上逐渐向保障性住房、租赁住房倾斜，多渠道增加租赁住房有效供应，开展集体土地建租赁住房试点，集中力量开展住房租赁市场专项整治，住房租赁市场迎来快速发展阶段。据机构统计，目前我国房屋租赁市场规模已经超过2万亿元，预计10年后市场规模将达到4.2万亿元。今年9月，住建部出台了《住房租赁条例（征求意见稿）》，预计会在2021年落地实施，对规范住房租赁活动、维护住房租赁当事人合法权益、构建稳定的住房租赁关系、促进住房租赁市场健康发展将起到重要的规范作用。
“十四五”规划建议关于扩大保障性租赁住房供给的这一段表述，有以下几层内涵：
第一，完善土地收入分配机制，集体土地加速入市。“完善土地出让分配机制”，意味着集体土地入市不平等、土地资源配置不合理以及增值收益分配不公等问题将得到根本解决。而“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”则意味着集体建设用地将被纳入统一规划，利用集体土地建设租赁住房的试点将加速推广。土地成本居高不下的背景下，住房租赁企业盈利空间被挤压，行业发展受到严重制约，而集体土地加速入市将打破这一僵局。2017年以来，国务院先后批复了两批共计18个城市利用集体土地建设租赁住房试点，今年开始实施的《土地管理法》为集体土地建租赁住房扫除了制度障碍，加上《国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》等配套文件的实施，相信在“十四五”期间集体土地将加速入市，为增加保障性租赁住房供应提供更大的支持。
第二，完善长租房政策。这是“十四五”规划建议中的一个新提法，意味着专业化的长租机构将迎来发展契机。目前我国的租房人群在2亿人左右，并且仍在呈大幅增长态势。在“购租并举”的政策引导下，越来越多的长租企业加入住房租赁市场。规模化、专业化的长租机构正成为流动人口稳定居住、提升城市人才吸引力、保持城市职住平衡的关键因素。企查查数据显示，近十年房屋租赁相关企业年注册量呈现几何级数增长， 2019年创下注册量新高，达到37.5万家企业，较2018年增长了33%，较十年前增长了777%。
但是行业的野蛮发展暴露出诸多问题：成本高企，盈利困难；恶性竞争、高收低租带来经营风险；租金贷泛滥埋下金融风险的隐患。近年来长租公寓企业暴雷事件频发，为行业健康发展敲响了警钟。去年12月，住建部、国家发改委等六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求对“高进低出”“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控“租金贷”业务，要求“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。今年9月住建部公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》明确不得欺瞒诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
今年长租公寓市场受到疫情的严重冲击，本就缺乏盈利能力长租企业雪上加霜，亏损严重。近日爆出多家长租公寓经营企业或倒闭，或暴雷，或强迫业主降低租金，违约事件频繁，长租房政策亟待完善。
“十四五”规划建议重点提出“完善长租房政策”，意味着政府已经意识到长租房市场存在的问题。笔者认为长租房政策应该包含三方面的内容：一是着力解决租购同权问题，这是落实“租购并举”的最关键一环。住房除居住功能外，更重要的是与之相关联的落户、子女入学等一系列问题，在这方面待遇上租购不同权问题长期存在。实现“租购并举”首先要解决“租购同权”问题。二是降低租赁用地成本，为市场创造盈利空间。这一点除了政府加大集体建设用地建设租赁住房力度外，还可通过财政补贴、设置土地出让优惠条件等方式，让长租企业有一定的盈利空间。三是改善租住品质。通过建设集中式租赁社区，增加相关配套和服务，改善租住环境，提升居住品质。
要点4：推动金融、房地产同实体经济均衡发展
原文：推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。
房地产业是比较特殊的行业，既有着实体经济属性，也有金融属性。作为国民经济支柱产业，房地产行业承载着经济增长、地方财政收入和金融市场稳定等社会经济命脉。多年来，在地方政府土地财政、开发商追逐暴利以及炒房者跟风炒作这三方作用下，房地产行业逐渐沦为既得利益者收割社会财富的主要工具。持续上涨的高房价不仅挤占了金融资源，挤压了实体经济发展空间，而且严重透支了居民生活，导致社会生活成本普遍提高。逐渐积累的房地产泡沫成为最大的“灰犀牛”，时刻威胁着金融系统安全。
“十四五”规划建议明确提出推动金融、房地产同实体经济均衡发展，目的就是消除房地产依赖，让房地产业发展与国民经济、与居民收入相协调，实现国民经济的均衡发展。当然，强调均衡发展并非绝对限制，而是在规模和结构上适度调整，实现上下游、产供销的有效衔接。
十九大以来，中国经济已经从高速发展逐渐转向高质量发展，房地产行业也不例外。伴随着20多年的高速发展，房地产的供需形势已经发生根本改变，人均住房面积已经达到40平方米，市场趋于饱和，甚至局部已出现严重库存。在此背景下，对房地产市场做规模和结构上的调整，也是实现高质量发展和健康发展的必然要求。
要点5：推进以人为核心的新型城镇化
原文：推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。
习近平总书记在近期的《求是》杂志发表文章指出，要完善城市化战略，把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标，更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居。这一思想在“十四五”规划建议中得到充分体现，其中关于“城镇化”的表述在文中多次提及。例如“推进新型基础设施、新型城镇化、交通水利等重大工程建设”“优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化”“完善新型城镇化战略”“推进以人为核心的新型城镇化”等。
新型城镇化建设是我国经济新的增长点，也是房地产行业发展的重要机遇。目前我国城镇化率已经突破60%，未来10年还将以每年1个百分点的速度增长，由此带来的市场空间巨大。
“十四五”规划建议中特别提到“实施城市更新行动”“加强城镇老旧小区改造和社区建设”，这是新型城镇化发展的新方向，也是房地产行业发展的新机遇。
据统计，全国目前共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资规模可达4万亿元，无论是对稳投资还是促销费，都具有巨大的推动作用。据住建部最新公布的数据，2020年1~9月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.41万个，占年度计划任务小区数的86.7%；涉及居民636.43万户，占年度计划任务户数的90.1%。随着“十四五”规划的落地，老旧小区改造规模将进一步提升。
